Как быстро продать квартиру?

24.02.2015

Продажа квартиры требует профессионального, а в ряде случаев – и творческого подхода. Как реализовать свое жилье быстрее и при этом не продешевить? Об этом шла речь на презентации, организованной Санкт-Петербургской палатой недвижимости в рамках юбилейной, 55-й выставки-семинара «Жилищный проект».

Как определить стоимость своего жилья? Куда подать рекламу? Как подготовить объект к продаже? Какой способ расчета выбрать? Специалисты Палаты недвижимости поделились своими профессиональными секретами с горожанами.

Оценка и реклама

Выставка-семинар показала: несмотря на кризис, рынок недвижимости продолжает развиваться. Число обращений, связанных с покупкой жилья, растет. Граждане активней консультируются по юридическим вопросам приобретения жилья, спрашивают, как выбрать грамотного специалиста и каким образом совершить сделку. Показательно, что организованная Палатой недвижимости презентация прошла с аншлагом: желающих получить профессиональный совет о том, как продать жилье, было достаточно.

В целом, как рассказал президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор агентства недвижимости «Бенуа» Дмитрий Щегельский, ситуация на рынке сейчас неоднозначна, но вместе с тем некритична. «Вопреки ожиданиям цены на вторичном рынке растут. С декабря прошлого года они увеличились, по разным оценкам, от 2 до 5%. Количество звонков от потенциальных покупателей и число просмотров не снижается – как, впрочем, и количество зарегистрированных сделок на вторичном рынке. В прошлом году было оформлено 99 тысяч прав собственности – практически столько, сколько и в 2013-м», – пояснил эксперт. По его мнению, в такой ситуации нет смысла откладывать продажу жилья на потом.

Как рассказали участники презентации, чтобы быстро и эффективно продать жилье, нужно следовать определенным правилам. «В первую очередь необходимо определиться с ценой. Найдите похожие предложения – выставленные на продажу квартиры аналогичной площади в соседних домах, отсейте самые дорогие и дешевые варианты, после чего рассчитайте среднее арифметическое. Полученную цифру можно считать средней рыночной ценой вашего жилья», – пояснила представитель агентства «Экотон-Центральный» Ольга Бажанова. По ее словам, на стоимость объекта влияют несколько факторов: местоположение, состояние дома, планировка, транспортная доступность и т. д.

                      

Как рассказал генеральный директор Консультационного центра «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров, адекватная оценка квартиры – это первый шаг к успешной сделке. Определив цену своего жилья, важно правильно прорекламировать объект. «Для начала есть смысл ознакомиться с представленными в рекламе аналогами. И понять, какие преимущества имеет ваша квартира. К примеру, наличие ремонта чаще всего не влияет на стоимость, зато увеличивает скорость продажи. В объявлении важно подчеркнуть индивидуальные особенности объекта – то, что выгодно отличает его от других представленных на рынке вариантов», – пояснил Николай Лавров.

По его словам, всегда необходимо указывать точную информацию об объекте. «К примеру, не стоит округлять площадь комнаты до 16 “квадратов”, если на самом деле она составляет 15,1 кв. м. Определенно, это вызовет негативную реакцию со стороны потенциального покупателя», – пояснил эксперт.

Где следует размещать информацию о продаже жилья? Сегодня существует множество платных и бесплатных рекламоносителей. «Конечно, можно “бить по площадям” – то есть одновременно подавать объявления во все печатные и интернет-ресурсы. Такой подход может оказаться эффективным, однако он дорог и отнимает много времени, ведь у каждого носителя существуют собственные требования к подаче рекламы», – пояснил Николай Лавров.

По его словам, чтобы выбрать рекламный ресурс, надо представить себя на месте покупателя. «Задайтесь вопросом: а где бы вы искали объявления о продаже жилья? Конечно, можно подать рекламу на бесплатном ресурсе. Будут звонки, возможно – просмотры. Однако до сделки дело, скорее всего, не дойдет. Практика показывает, что на сайтах бесплатных объявлений практически нет реальных покупателей. Подавляющее большинство тех, кто действительно заинтересован в приобретении недвижимости, изучают предложения на специализированных информационных ресурсах», – пояснил Николай Лавров.

Предпродажная подготовка

Вообще, многие забывают о том, что перед продажей квартиры стоит провести соответствующую подготовку. Это повышает шанс продать объект быстрее, да и покупатель, вероятно, не будет долго торговаться. «Очень важно уметь оценить жилье как бы со стороны: увидеть его преимущества и недостатки. Умейте выбрать время для просмотра: потенциального покупателя желательно приглашать днем, когда он сможет по достоинству оценить ваш объект», – рассказал директор «Центра недвижимости Агеев» Иван Агеев. По его словам, если вы показываете объект самостоятельно, нужно встретить потенциального покупателя у метро или, если он приедет на автомобиле, во дворе дома. «Познакомьтесь, расскажите, какие рядом находятся магазины, что интересного есть в округе. Если рядом с подъездом разбросан мусор – не поленитесь заранее убрать его. Конечно, это задача соответствующих служб. Но, поверьте, если клиент увидит грязь, он, возможно, не захочет покупать ваше жилье», – пояснил эксперт.

Также, по его словам, во время показа квартиры необходимо убрать из нее лишние вещи и отправить домашних погулять. «Помните, что квартира должна оставить у потенциального покупателя ощущение чистоты, простора и уюта – в таком случае повышаются шансы ее продать. Есть смысл сделать хотя бы минимальный косметический ремонт», – рассказал Иван Агеев.

Во время просмотра покупателю покажите полный комплект документов на жилье. «Продемонстрируйте свидетельство о регистрации права собственности, выписку из ЕГРП, желательно также иметь справку из психоневрологического диспансера, которая подтвердит вашу дееспособность. Если сособственником жилья является несовершеннолетний, необходимо “добро” от органов опеки и попечительства. Когда покупатель увидит все эти документы, он поймет: квартира полностью готова к продаже – оформляй сделку и въезжай», – резюмировал Иван Агеев.

Вообще, как рассказал Дмитрий Щегельский, предпродажная подготовка квартиры – это 50% успеха в деле ее продажи. «В прошлом году у меня был показательный случай: квартира была выставлена по адекватной цене, но долгое время не продавалась из-за плохой отделки. В итоге мы сумели убедить собственника вложить 50 тыс. руб. в ремонт. После его завершения на объект сразу нашелся покупатель: квартира “ушла” на 100 тыс. руб. дороже первоначальной цены», – рассказал он.

Особенности сделки

При продаже квартиры, одним из собственников которой является несовершеннолетний, есть свои нюансы. «Если ребенок просто зарегистрирован в квартире, никаких согласий от органов опеки и попечительства при продаже жилья получать не надо. Другое дело, когда несовершеннолетний имеет долю или же является собственником всего объекта – в этом случае необходимо согласие органов опеки. При этом социальной службе нужно представить доказательства того, что в результате продажи жилищные условия ребенка не ухудшатся», – рассказала директор агентства «Время недвижимости» Наиля Берестовая. По ее словам, постановление на продажу от органов опеки есть смысл получить до того, как вы найдете покупателя, – документ готовится в среднем две недели.

Особое внимание нужно обратить на вопросы налогообложения. «Если собственник владеет объектом более трех лет, налогов платить не нужно. В остальных случаях следует заплатить 13% от суммы, превышающей 1 млн руб.», – пояснила Наиля Берестовая. Она напомнила, что с 1 января 2016 года продать недвижимость без уплаты налога можно будет только после пяти лет владения. Есть, впрочем, исключения: налог не нужно платить при продаже приватизированных квартир, жилья, полученного по наследству и договорам ренты.

Немало вопросов возникает при проведении расчетов по сделке. Зачастую продавцы и покупатели не знают, как правильно передать и получить деньги. По словам Дмитрия Щегельского, подавляющее большинство расчетов на вторичном рынке жилья проходит через банковские ячейки. «Конечно, этот способ несет в себе определенные риски – банк не несет ответственности за содержимое этих ячеек и не знает, сколько денег в них заложено. К тому же были случаи, когда ячейки незаконно вскрывались», – рассказывает эксперт.

Также, по его словам, в некоторых случаях используется система безналичных расчетов – прямой перевод с банковского счета покупателя на счет продавца. Однако в последние несколько лет большое распространение получил механизм расчетов через аккредитив. Схема выглядит следующим образом: открывается специальный аккредитивный счет, а после выполнения условий договора купли-продажи находящиеся на нем средства перечисляются на счет продавца. «Пожалуй, на сегодняшний день это самый безопасный способ расчетов. Стоимость открытия аккредитива относительно невысока – порядка пяти тысяч рублей, что сопоставимо с расходами на аренду банковской ячейки», – резюмировал Дмитрий Щегельский.