Круглый стол: Продавать загородную недвижимость стало сложнее

28.07.2010

До кризиса на рынке загородной недвижимости наблюдался бум. Спросом пользовалось все, вплоть до земель сельскохозяйственного назначения. Сейчас ситуация изменилась, и чтобы продать свои объекты, девелоперам и риелторам придется изменить подход к покупателю. В Санкт-Петербургской палате недвижимости прошел заочный круглый стол, где эксперты обсудили последние тенденции на рынке загородного жилья.

Участники круглого стола начали обсуждение с вторичного рынка. Эксперты Санкт-Петербургской палаты недвижимости отмечают, что на рынке загородного жилья порядка 85% сделок в этом году пришлось на объекты эконом-класса. В основном, у населения пользуются спросом относительно недорогие объекты стоимостью до 1,5 млн. рублей.

«На вторичном рынке загородной недвижимости сейчас представлено около 6000 объектов, более 60% из них - это земельные участки. Раньше такой серьезной конкуренции в сегменте земельных участков на первичном и вторичном рынке не было, особенно остро ее сегодня чувствуют застройщики,- говорит председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов. – Большая часть предложения сосредоточена во Всеволожском и Выборгском районах, также продажи идут в южных районах, где цены достаточно низки». Выбор покупателей понятен – средств для приобретения дома нет, а на участке можно построить жилье и позже. «Цены на участки вернулись на уровень 2005 года, - соглашается Игорь Баярунас, директор агентства «Адмирал».

Сместился спрос покупателей и в сегменте готовых домов класса «бизнес» и «элит» - девелоперы стараются изменить архитектурные концепции под новые запросы покупателей. Так, сегодня часть застройщиков на землях, относящихся по расположению к бизнес-классу, строят коттеджные поселки класса «комфорт». Многие проекты были пересмотрены – из планировок домов исчезли громадные котельные, огромные гаражи, все те дополнительные метры, за которые покупатель не готов платить лишние деньги. Вслед за «сжатием» проектов снизились и цены.

«Если до кризиса застройщики начинали продавать коттеджы 150-170 кв.м. от 10,5 млн. рублей, то сейчас цена опустилась до 6,5 млн. рублей, учитывая, что дома уже сданы и подключены все необходимые коммуникации, - говорит Игорь Баярунас. Несмотря на это спрос в среднем сегменте остается крайне низким, продаются либо эконом-объекты, либо элитные коттеджи стоимостью от 30 млн. рублей.

Эксперты отмечают еще одну тенденцию - за последние два года рынок загородной недвижимости стал четко сегментированным по критерию удаленности от города. Покупатели предпочитают те объекты, которые находятся ближе к городу. «В основном продаются дома и участки не дальше 30-35 км от Петербурга, - отмечает председатель правления Санкт-Петербургской палаты недвижимости. Екатерина Романенко. – Прекрасные участки и дома в 65-100 км. от города реализуются с трудом». Надо отметить, что то, что покупательский спрос привязан к местоположению, одна из ретроспективных тенденций, которая вернулась на рынок.

Риелторы считают, что за счет определенных маркетинговых ходов, девелоперы поселков могли бы значительно увеличить продажи на еще первичном рынке. Так, приезжая посмотреть участок под застройку, клиенты хотят видеть что-то помимо грязи и самосвалов. Однако средств и желания сделать в одном «образцовом» доме чистовую отделку у девелоперов нет. Зачастую на продаваемых участках нет даже дорожек или мостков, что сильно затрудняет осмотр зимой и осенью. Для потенциальных покупателей основным критерием является цена и местоположение, после, конечно, качество строительства.

«Проблема в том, что когда несколько лет назад девелоперы выходили на рынок, они создавали красивый сайт, делали интересный архитектурный проект, но до сих пор во многих заявленных поселках не на что смотреть, кроме грязи и забора по периметру участка. Понятно, что в этой ситуации покупатель не может сделать выбор, ему нужно видеть, как выглядит место, где он будет жить», - говорит Екатерина Романенко.

Правда, тормозят продажи на первичном рынке не только маркетинговые просчеты девелоперов. Многие потенциальные покупатели просто не знают о существовании кредитных продуктов, которые могут сделать желанный загородный дом реальностью. Есть компании, которые могут предложить уникальные финансовые продукты и готовы работать по индивидуальным схемам.

«Есть множество кредитных продуктов с более низкими процентными ставками, чем классическая ипотека для реализации загородных объектов. Существующие банковские предложения позволяют, например, под залог имеющегося дома построить другой, есть кредиты на покупку земельных участков, - говорит Наталья Пономарева, генеральный директор компании «Тайм-Стайл». Впрочем, очевидно, что финансовый рынок сможет помочь продажам на загородном, лишь в том случае, когда у покупателей исчезнут страхи, которые породил кризис.