ПОСТ-РЕЛИЗ: В Санкт-Петербургской палате обсудили диспропорцию

19.07.2010

Спрос на жилую недвижимость заметно сместился в сторону жилья эконом-класса. Это породило диспропорцию, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. Эксперты обсудили сложившуюся ситуацию на круглом столе, который Санкт-Петербургская палата недвижимости провела 14 июля 2010.

 Значительные объемы жилой недвижимости на первичном рынке проектировались еще в докризисный период, что привело к ощутимой диспропорции – существованию высокого, но неудовлетворенного спроса на однокомнатные квартиры и квартиры-студии. Спрос на двух и трехкомнатные квартиры заметно сократился. Чтобы привлечь покупателей, застройщики стали больше внимания уделять отделке квартир.

Застройщики улучшили отделку

 «Что касается вторичного рынка, то здесь ситуация достаточно стабильна. Структура предложения изменилась. В основном, сейчас пользуются спросом комнаты и малогабаритные квартиры. Трех-четырех комнатные квартиры практически не продаются. Цена держится на уровне 70000-80000 рублей за метр на протяжении всего года. Ситуация изменилась в объемах денежных средств на рынке, денежная масса, участвующая в сделках, сократилась – рынок потерял 30% денежной массы (на первичном рынке до 50%), - отметил президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский. Он также сказал, что бытует мнение о том, что к 2012 году на первичном рынке возникнет ситуация, когда меньше жилья будет введено в строй и это отразится на ценах на первичном и вторичном рынках.

«В прошлом году все переживали кризис, но застройщикам пришлось тяжелее всех: надо было разбираться с кредитными ресурсами при том, что объем продаж резко снизился. Сегодня рынок живет за счет крупных компаний, которые сумели откорректировать свою экономическую политику в новых условиях и которым верят риэлторы. Откровенного демпинга нет, но «скидочные» кампании стали неотъемлемым инструментом продаж. Такие цивилизованные способы стимулирования спроса можно только приветствовать, - отмечает Екатерина Романенко, председатель правления Санкт-Петербургской палаты недвижимости. - В посткризисный период застройщики повысили качество даже черновой отделки. Для того чтобы получить конкурентное преимущество, но при этом не снижать цену, строители были вынуждены обратить внимание на качество»

Среди экспертов в сфере недвижимости много споров о том, что же является локомотивом цен на жилье – первичный или вторичный рынок. О том, что на сегодняшний день происходит на вторичном рынке жилья, участникам круглого стола рассказал Павел Созинов, председатель Северо-Западной палаты недвижимости «В настоящее время на первичном рынке на продажу выставлено 233 объекта недвижимости. На сегодняшний момент каждый третий объект уже построен, а еще 40% - будет достроено до конца года - начала следующего. 10% объектов находятся в стадии «заморозки» – это 21 дом. Еще зимой мы говорили о 40 объектах, а теперь количество замороженных объектов сократилось вдвое, - говорит Павел Созинов.

Активизировались продажи и на первичном и на вторичном рынке. «Фактически по вторичному рынку объемы продаж совпадают с докризисным периодом – ежемесячно продается порядка 5000 квартир и комнат, - говорит Дмитрий Щегельский.

«На первичном рынке за последний квартал объем продаж увеличился на 20-25%. Сегодня ежемесячно продается около 1500-2000 квартир в строящихся домах. Это еще не докризисные показатели – тогда продавалось 30 000 -35 000 квартир в год, порядка 3000 квартир в месяц. То есть на 30% больше, чем сейчас. Но, в то же время, сегодняшние показатели – это значительное увеличение продаж в пост-кризисный период, - добавляет Павел Созинов.

Мега-проекты спасут от дефицита

 По данным Санкт-Петербургской палаты недвижимости количество объектов выставленных на продажу ежемесячно уменьшается на 2-5 %. Спасти рынок от дефицита смогут только масштабные проекты комплексной застройки территорий.

«Объем продаж увеличился с 2,3 млн. до 2,7 млн. кв.м. за счет квартир, выставляемых на продажу в мега-проектах. Хорошо идут продажи у «Главстроя» на Парнасе, в северо-приморской части, в «Балтийской жемчужине». Все эти объекты серьезно влияют на объем предложения и городскую жилую среду, - считает Павел Созинов. - Помимо плюсов сложившейся ситуации, хотелось бы сказать и о сложностях с продажами. Существует конкуренция между продажами в мега-комплексах и остальными новостройками в спальных районах. Так некоторые «мега-застройщики» заявляют стоимость кв.м. в 50 000 рублей, когда средняя цена предложения по Петербургу 65-70 тыс. рублей. Однако пока есть значительный объем «точечных» предложений в спальных районах, продажи в мега-комплексах будут сдерживаться. К тому же, если масштабы застройки превышают 50 000 кв.м. жилья, то продавать квартиры в таких проектах комплексной застройки достаточно сложно. Понятно, что не все горожане хотят жить на Парнасе и в СПЧ, даже если там дешевое жилье».

Эксперты утверждают, что первое предложение будет раскуплено достаточно быстро, но, очевидно, что в ближайшее время рынок будет насыщен мега-проектами, и застройщикам придется либо умерить себя в объемах, либо снижать цены, которые, в принципе, снижать уже некуда. «Девелоперам остается уповать на то, что в спальных кварталах ситуация изменится, уплотнительная застройка уйдет в прошлое, а горожанам придется покупать жилье в уже новых формирующихся районах, - говорит Екатерина Романенко.

«Если мы посмотрим на генплан Петербурга, то увидим, что порядка 40 млн. кв.м. должно быть построено в рамках комплексной застройки. Динамика строительства сдвинется на окраины, и город будет прирастать экстенсивно. К сожалению, для продавцов ситуация может стать достаточно сложной уже в обозримой перспективе. Реализовать проекты станет гораздо сложнее, - добавляет Павел Созинов.

Кредитов выдают больше

 Очевидно, что активность продаж во многом зависит от политики банков в области выдачи ипотечных кредитов. И здесь эксперты отмечают небольшой рост рынка.

«Идет нормальный постепенный рост выдачи ипотечных кредитов по всем основным операторам ипотечного рынка. Есть тенденция, которая спровоцирована государственной программой АИЖК, увеличилась доля ипотечного рынка в сегменте продаж первичного жилья. Притом мы определяем понятие «первичный рынок» однозначно – это объекты недвижимости, которые зарегистрированы в праве собственности у застройщика, это мы называем первичным рынком. Остальные договоры долевого участия не рассматриваются в нашей статистике, - говорит Сергей Милютин, начальник отдела развития Санкт-Петербургского ипотечного агентства (СПИА). - По сравнению с 1 кварталом этого года произошло небольшое увеличение - с 1300 до 1600 ипотечных кредитов. Этот рост наблюдается на протяжении трех последних кварталов. Что касается объемов в денежном выражении, то увеличились суммы кредитов, если раньше это были суммы в 1,5 – 1,7 млн., то сейчас это в среднем 1,85 млн. рублей».

По данным СПИА за последние полгода было выдано 2900 кредитов. Для сравнения в прошлом году было выдано всего 1500 кредитов. За первую половину года выдано кредитов на 5 млрд. рублей. Впереди планеты всей «Сбербанк», его доля рынка порядка 60%. На втором и третьем месте банки, которые работают по программам АИЖК, это ВТБ 24 и Дельта Кредит. Они вместе занимают 30,5% доли рынка. Остальные банки дают небольшой объем кредитов.