ПОСТ-РЕЛИЗ Как избежать мошенничества при проведении сделок с недвижимостью

13.05.2010

13 мая НП Санкт-Петербургская палата недвижимости провела круглый стол на тему:
«Как избежать мошенничества при проведении сделок с недвижимостью».

По мнению профессиональных участников рынка, сегодня практически любая сделка на рынке недвижимости сопряжена с теми или иными рисками – в первую очередь, незащищенным оказывается потребитель, но зачастую рискуют и профессионалы, добросовестные компании. В рамках круглого стола был рассмотрен широкий круг вопросов, связанных с повышением надежности сделок с объектами недвижимости.

Как отметил в своем выступлении генеральный директор юридической компании «Смарт Лоэрс Компании» Николай Атеняев (компания - партнер Санкт-Петербургской палаты недвижимости), в своей практике ему часто приходится сталкиваться с нарушением прав участников рынка. Эксперт назвал причины наиболее распространенных сегодня конфликтов на рынке готового и строящегося жилья. Так, на вторичном рынке многие сделки проводятся по поддельным документам (протокол общего собрания, справка ЖСК), многие мошенничества связаны с наследственным правом. Например, после смерти владельца недвижимость оформляется на третье лицо, продается, после чего новый хозяин сталкивается с претензиями наследников. На первичном рынке, по-прежнему, встречаются двойные и тройные продажи. Нарушаются права потребителей при заключении предварительных договоров купли-продажи, используются расплывчатые формулировки относительно сроков – например, что «основной договор заключается через 6 месяцев после сдачи дома в эксплуатацию» (между тем, срок действия предварительного договора – всего год).

Одна из причин многочисленных и, как правило, довольно трудных судебных разбирательств в сфере недвижимости – недальновидность агентов (прежде всего, частных маклеров), которые не хранят архивов документов, считает Николай Атеняев. В случае оспаривания условий сделки оказывается, что бумаг, необходимых в качестве доказательства, нет.

Как считает генеральный директор агентства «Жилищный консультант» Александр Сухов, обещания некоторых риэлторских компаний обеспечить надежность сделки, - не более чем рекламный ход. Фактически у риэлтора нет инструментов для доскональной проверки документов. И ответственность риэлтора оказывается довольно сомнительной. Так, в договоре страхования профессиональной ответственности агентства обычно указывается в качестве риска ошибки государственного регистратора. Но на самом деле отвечать по такому страховому случаю риэлтор не может.

Обеспечить реальную защиту потребителю должны другие механизмы. Например, титульное страхование. «Для клиента очень важно, что страховая компания проводит предстраховую экспертизу правомочности сделки, - говорит Татьяна Чачанова, начальник отдела страхования имущества СГ «Спасские ворота», - если объект проблемный, мы попросту отказываем в страховании титула».

Довольно часто проблемы при сделках возникают из-за невнимательности агента, его нежелании обращаться за дополнительной помощью к юристу, нотариусу, другим инстанциям. Нужно создать единую брокерскую площадку, в рамках которой будет действовать расчетный центр, а также предоставляться услуги нотариусов, юристов, оценщиков, страховщиков. Такую мысль высказал на круглом столе Дмитрий Афанасьев, генеральный директор ООО «Агентство недвижимости «Надежда». Подобная площадка может быть создана на базе НП «Санкт-Петербургская палата недвижимости». На первом этапе она станет обслуживать членов профобъединения, а в будущем – и других участников рынка. По мнению Дмитрия Афанасьева, это существенно повысит надежность сделок на рынке недвижимости, даст потребителям четкие ориентиры.

Лейтмотивом круглого стола стала мысль, что субъектом предпринимательской деятельности являются агенты, т.е. физические лица, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей или сотрудники кампаний. Как заявил председатель Правления НП «Северо-Западная палата недвижимости» Павел Созинов, полным ходом идет обсуждение концепции закона «Об агентской деятельности в сфере недвижимости», проект, которого должен быть подготовлен до Санкт-Петербургского Всероссийского жилищного конгресса, т.е. до 22 сентября 2010 года. Очередное обсуждение пройдет в конце мая в рамках I Северо-западного жилищного форума в г.Вологда, при участии аппарата Полномочного представителя Президента РФ в СЗФО и Правительства Вологодской области.

Новый документ разрабатывается в интересах всех участников рынка недвижимости. Потребители, благодаря этому документу, смогут рассчитывать на получение более качественных услуг и, в случае нарушений, будут иметь юридическую основу для отстаивания своих интересов. Агенты же смогут, наконец, самоопределиться, начать работать в правовом поле, что повысит доверие к ним клиентов.

На круглом столе был озвучен ряд положений, которые и должны лечь в основу нового документа. В частности, субъектом рынка услуг должен быть агент – физическое лицо, состоящее в саморегулируемой организации. Условиями допуска на рынок станут: получение профессионального образования и прохождение аттестации (о необходимости создания современного учебного центра на круглом столе напомнила Дарья Захарова, специалист по PR агентства «Вариант»), внесение взноса в компенсационный фонд СРО, страхование ответственности. При этом агентства недвижимости никуда не уйдут с рынка, наоборот, основной акцент сделан именно в сторону компаний. «Когда принимался закон об оценочной деятельности, фирмы тоже боялись потерять свой бизнес, но этого не произошло. Специалистам зачастую выгоднее работать на договорных условиях в компании, которая представляет целый комплекс сервисов: реклама, предоставление коллективных скидок, юридическое и бухгалтерское сопровождение и т.д.», - отметил Павел Созинов, - компании должны быть аккредитованы при СРО специалистов. При аппарате Полномочного представителя Президента РФ в СЗФО следует создать Экспертный совет по вопросам безопасности на рынке недвижимости, который, среди прочего, и должен подготовить проект обсуждаемого закона совместно с практиками рынка».

«Сейчас агентства вынуждены конкурировать с частными маклерами, при этом потребитель выбирает последних из-за невысокой стоимости их услуг», говорит Виталий Староверов, генеральный директор ООО «АЛГОРИТМ». По его словам, агентства могут выиграть за счет детализации своих услуг, обоснования их стоимости. Так, в компании «АЛГОРИТМ» риэлторская услуга была поделена на несколько блоков, из которых клиент выбирает те, что ему нужны. Соответственно, может быть различным и размер комиссионных. Участники круглого стола назвали такой подход перспективным и решили проработать этот вопрос в своих компаниях.

Прошедший круглый стол показал: участники рынка единодушны в понимании главных проблем в сфере недвижимости и готовы совместно работать над их устранением.