«Подопечные» сделки с недвижимостью

16.07.2014

Какие требования предъявляются к сделкам, в которых участвуют несовершеннолетние собственники, и где кроются основные «подводные камни», – об этом на очередном заседании Брокерского комитета СРО «НП “Санкт-Петербургская палата недвижимости"» рассказала риэлторам Тамара Александрова, начальник отдела опеки и попечительства администрации МО г. Сестрорецк.

Заседание Брокерского комитета прошло при полном аншлаге, что неудивительно – осветить тему сделок с участием несовершеннолетних попросили сами руководители и ведущие менеджеры петербургских агентств недвижимости на предыдущем заседании Комитета.

Выступление Тамары Александровой было очень ярким и содержательным. За отведенное время ей удалось осветить большое количество вопросов, касающихся участия органов опеки и попечительства (ООП) в сделках.

По словам эксперта, до сих пор не существует никаких федеральных или региональных нормативных актов, устанавливающих обязательный перечень документов, которые должны быть представлены в органы опеки. Поэтому в разных органах опеки и попечительства требования могут отличаться. «Но в прошлом году по инициативе Комитета по социальной политике Петербурга органы опеки и попечительства начали разрабатывать административные регламенты, в том числе ограничивающие перечень обязательных документов, которые должен представить заявитель. В тех муниципальных образованиях, где они утверждены, специалисты ООП не вправе требовать документы сверх утвержденного списка», – говорит Тамара Александрова.

К обязательным относятся правоустанавливающие документы на продаваемую и приобретаемую недвижимость, а также технические – описывающие объект недвижимости (технический паспорт, выписка из Единого государственного реестра прав об отсутствии арестов и запрещений на приобретаемую недвижимость и т. д.).

Другие документы сотрудники органов опеки могут сами запросить в тех или иных государственных структурах путем межведомственного взаимодействия. Однако тут есть нюанс: «По моему опыту, не всегда удается получить из этой базы запрошенную справку о регистрации (форму № 9). Будет проще и вернее, если заявитель принесет ее сам в бумажном виде. А, скажем, для того чтобы запросить в информационной базе копию свидетельства о рождении или о заключении (расторжении) брака, необходимо ввести целый ряд данных, которые именно в этих документах и содержатся. Получается замкнутый круг», – говорит Тамара Александрова.

Нужно ли присутствие обоих родителей при подаче документов? Ни Семейный, ни Гражданский кодекс этого не требуют – там сказано, что достаточно присутствия одного законного представителя несовершеннолетнего. «Я обычно не вызываю второго родителя, если уверена, что семья вполне благополучная и если нет серьезного изменения жилищных условий», – отметила Тамара Александрова. Однако, по ее словам, в административных регламентах часто указывается, что заявления должны подавать оба родителя. В этом случае могут возникнуть проблемы, если, например, определить местонахождение отца невозможно.

Какие требования предъявляются к новому жилью, которое приобретается взамен старого, где собственником является несовершеннолетний?

Главный принцип таков: доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия – ухудшаться. Но это вовсе не означает, что если приобретаемая квартира хоть на один квадратный метр меньше прежней, то сделку не одобрят. Каждый случай рассматривается индивидуально. Органы опеки учитывают состояние жилплощади, год постройки дома и другие факторы. Иногда отказ может последовать, даже если приобретаемая недвижимость больше по площади.

«У нас был случай, когда родители хотели продать квартиру и купить дом в садоводстве. Площадь нового объекта была, конечно, больше. Но поскольку семья являлась неблагополучной, мы понимали, что им не удастся содержать такой дом, оплачивать отопление и прочее. И мы вынуждены были отказать», – вспоминает Тамара Александрова.

Впрочем, отказ органов опеки, по ее словам, можно оспорить. Для этого необходимо получить письменный отказ и подать заявление в суд по месту нахождения ООП. По словам Тамары Александровой, такие дела решаются достаточно оперативно, нередко – в пользу граждан. А вот жалобы в Комитет по социальной политике или прокуратуру неэффективны. Первый фактически не имеет рычагов давления на органы опеки и может лишь выступать с рекомендациями. Прокуратура же способна помочь, когда налицо очевидное нарушение закона.

Участники заседания задали Тамаре Александровой немало вопросов, касающихся сроков рассмотрения документов в органах опеки, особенностей получения разрешения при покупке строящейся недвижимости, долей в коммунальной квартире и так далее.

Судя по отзывам участников встречи, они остались очень довольны ответами приглашенного эксперта и получили исчерпывающую информацию.