«Об ипотеке - по существу. Дешевле взять, чем отказаться»

19.11.2013

Семинар для населения под таким названием был проведен Санкт-Петербургской палатой недвижимости в рамках выставки «Ярмарка недвижимость».

Первым выступлением стал доклад «Факторы, сдерживающие ипотеку», который участникам встречи представил модератор семинара Дмитрий Щегельский - Президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор агентства недвижимости «БЕНУА».

От чего зависят ставки?

Основными проблемами были названы, в частности, высокие процентные ставки и низкий уровень платежеспособности потенциальных заемщиков.

Докладчик отметил, что ставки по ипотечным кредитам зависят от стоимости привлекаемых банками денег и уровня инфляции. Индикатором уровня инфляции выступает ставка рефинансирования, под которую коммерческие банки получают кредиты у Центробанка России. В некоторых случаях зависимость ставки ЦБ от величины ипотечных процентов заемщика является прямой - это те продукты, где процент вычисляется по формуле «ставка рефинансирования ЦБ + % банка-оператора». Соответственно, считает Дмитрий Щегельский, вопрос снижения ставки ЦБ и доступности ипотеки для населения в данном случае находится полностью в руках государства.

Проблема низкого уровня платежеспособности была проиллюстрирована рядом цифр. Так, для приобретения квартиры за 3 млн. рублей на вторичном рынке Санкт-Петербурга при первоначальном взносе в 15% и при ставке 13,5% на 20 лет среднемесячный доход заемщика должен составлять не менее 50 тыс. рублей. По данным «Петростата», такой доход в СПб имеют не более 10% населения, которые относятся к «богатым». И даже если ипотечная ставка снизится до 8,5 %, то среднемесячный доход заемщика должен будет составлять не менее 36 тыс. рублей. Этому требованию соответствует еще 10% населения Петербурга, и не более того.

Впрочем, по оценке специалистов данный пример несколько утрирован. На самом деле количество граждан, имеющих шанс на одобрение банком в качестве заемщика, больше, поскольку не всем нужен кредит величиной в полную стоимость квартиры. Кто-то имеет определенные сбережения, а кто-то владеет другой недвижимостью, которая продается для улучшения жилищных условий.

Ипотечные мифы

Еще одной проблемой, по мнению Дмитрия Щегельского, является некоторая однобокость информации, распространяемой СМИ об ипотеке. «Ипотека – это не тюрьма, амнистии не будет», «Возьмите ипотеку в нашем банке, и вы точно будете знать кто ее у вас отберет», «Семью выгоняют на улицу из-за долга по ипотеке», - это лишь небольшая подборка заголовков СМИ. Очевидно, что у граждан складывается не совсем объективное мнение о приобретении жилья с помощью ипотеки.

Дмитрий Щегельский отметил, что по его наблюдениям только 20% граждан, желающих приобрести квартиру в ипотеку, обладают достоверной информацией о положительных сторонах такой сделки. Как правило, потенциальные клиенты не знают, что есть возможность возврата подоходного налога, с суммы, потраченной на приобретение квартиры. На сегодня такой возврат может достигать 260 тысяч рублей. Также большинство граждан не владеет информацией о том, что при приобретении квартиры в ипотеку они имеют право на возврат подоходного налога с суммы процентов, уплачиваемых по кредиту. В данном случае максимальная сумма компенсации составляет 390 тысяч рублей.

«Ты переплатишь за квартиру в 3 раза», - эту фразу от добровольных «консультантов» из числа знакомых нередко слышит каждый заемщик. На самом деле, если учитывать не номинальные цифры, а реальные, ситуация совершенно иная.

Дмитрий Щегельский озвучил на семинаре соответствующие расчеты.

Для приобретения квартиры за 3 млн. рублей на вторичном рынке Санкт-Петербурга при первоначальном взносе в 15% и при ставке 13,5% среднемесячный доход заемщика должен составлять не менее 50 тыс. рублей. Заемщик получает кредит в 2 550 000 рублей, при ежемесячном аннуитетном платеже 30 800 рублей. За 20 лет так называемая переплата составит 4 840 000 рублей, или примерно 189%. Т.е. общая стоимость квартиры будет 7 390 000 рублей, что в 2,46 раза больше стоимости квартиры на момент покупки. Однако, как известно, свойство недвижимости – постоянное увеличение ее цены в долгосрочной перспективе.

Даже, если мы будем считать, что цена увеличится только на уровень инфляции и предположим, что он в течение 20 лет будет составлять 4,5% ежегодно, то стоимость вышеуказанной квартиры через 20 лет составит 7 235 000 рублей, что практически соответствует ее стоимости с учетом переплаты по процентам.

При этом заемщик имеет право на возврат подоходного налога на покупку – 260 000 рублей, а также возврат подоходного налога по процентам – 390 000 рублей. Вычтем эти цифры и получится, что итоговая стоимость квартиры через 20 лет составит 6 740 000 рублей. Т.е. чистая выгода от приобретения квартиры в кредит – 650 000 рублей.

И этот пример еще упрощен, поскольку в нем не учтена возможность уменьшения суммы кредита посредством досрочного погашения за счет средств возврата подоходного налога.

Банки предлагают

Конечно, за 10 лет существования ипотечного рынка многие банки научились работать с заемщиками, учитывая складывающийся деловой оборот при совершении сделок на вторичном рынке недвижимости. Тем не менее, существует ряд показательных недостатков, приводящих к уменьшению количества реализованных одобрений на получение кредита.

К их числу эксперты причисляют «бездумное» одобрение клиента, когда кредитный менеджер не стремится вникнуть в понимание клиента и соответствие цен его запросам. Также зачастую специалисты банка не испытывают желания общаться с агентами продавцов. В некоторых банках отсутствуют комфортные условия для совершения сделки: нет обособленных комнат для переговоров, получение наличных происходит в общем зале, большое расстояние между кассой и сейфовым хранилищем.

К существенным недостаткам можно отнести и неразвитость сервиса типа «экспер-сейфинг», неумение (нежелание) проводить сделки с «цепочками», завышенные требования к клиентским документам, в частности - выписка из ЕГРП должна быть «свежестью» не более месяца.

По мнению выступивших экспертов, в период высокой конкуренции среди банков за заемщика именно налаженный сервис способен стать основным залогом востребованности банковских услуг.

Со стороны банковского сообщества в мероприятии приняли участие представители банков «Уралсиб», «Ак Барс» и «Дельтакредит». В своих выступлениях они подтвердили актуальность озвученных Дмитрием Щегельским вопросов в части величины процентной ставки по ипотеке и доступности ипотеки в зависимости от дохода заемщика. Отдельно сотрудники банковских структур уточнили, что во многих случаях заемщик может иметь меньшую сумму дохода, но при этом будет учитываться совокупный доход семьи.