Рынок недвижимости пока в позитиве

14.12.2011

Рынок недвижимости почти оправился после недавних экономических потрясений: большинство его сегментов вернулись к своим докризисным показателям. В 2012-м аналитики не предрекают каких-либо кардинальных изменений: рост цен продолжится, а люди продолжат покупать недорогое жилье.
Как говорят эксперты, оживление затронуло практически все сегменты рынка. Строящееся и готовое жилье, рынок найма и коммерческой недвижимости – все эти сегменты демонстрировали уверенный рост.
Стабильная вторичка
Заметный подъем в этом году произошел и на вторичном рынке. Сделки здесь проходят весьма активно, причем их количество приближается к показателям 2007-2008 годов. «По сравнению с прошлым годом рынок заметно оживился, – подтверждает генеральный директор агентства «Амира-Н» Анастасия Казанская. – Прирост количества сделок у нас составил около 20%. Начали расти и цены на недвижимость, правда, пока в пределах инфляции». Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке в Петербурге по итогам года держится на уровне 80 тыс. руб. В каждом конкретном случае цена зависит от метража квартиры, ее местоположения и типа дома. Спальные районы более демократичны, и цены в них держатся более низкие, чем в историческом центре Петербурга. «В Петроградском, Адмиралтейском и Центральном районах цена квадратного метра начинается от 90 тыс. руб., даже в самой скромной однокомнатной квартире», - говорит Анастасия Казанская. При этом популярно у покупателей до сих пор самое недорогое жилье – большая часть сделок проходит с объектами, цена которых не превышает 4,5 млн руб. «При этом клиенты продолжают активно торговаться, желая снизить цену приобретаемой квартиры, хотя окончательная сумма скидки, которую удается выбить из продавца, в этом году заметно уменьшилась, – констатирует президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский. – Если в начале года средняя сумма скидки составляла 5% от стоимости объекта, то во втором полугодии она снизилась до 2,7-2,5%». Почти каждая четвертая сделка проходит с привлечением заемных средств. По словам Анастасии Казанской, характерная тенденция последних месяцев – использование для покупки жилья на вторичном рынке потребительских кредитов. «Чаще всего граждане используют заемные средства для улучшения жилищных условий – к примеру, когда приобретают двухкомнатную квартиру взамен однокомнатной. Когда речь идет о доплате в пределах 1 млн руб., многие предпочитают брать потребительские, а не ипотечные кредиты», - сказала Анастасия Казанская.
Самоуверенная первичка
По словам председателя правления Северо-Западной палаты недвижимости Павла Созинова, по итогам года цена жилья на первичном рынке возросла на 6-7% и достигла в среднем 75 тыс. руб. за кв. метр. Что не превысило показателей инфляции. «В настоящее время объем предложения на первичном рынке практически сравнялся с докризисными показателями – в продаже более 3 млн кв. м жилья, в городе возводятся свыше 220 жилых комплексов», - заявил Павел Созинов. Вместе с тем, по его словам, в Петербурге сохраняется тенденция к укрупнению объектов жилищного строительства. «Прежде всего, я имею в виду проекты комплексного освоения территорий. Главным образом, они находятся на периферийных территориях, многие из которых не обеспечены транспортной и социальной инфраструктурой. Некоторые проекты комплексного освоения предполагают строительство до 1 млн кв. м жилья. Явно, что рынок сегодня не в состоянии поглотить такие объемы в рамках локальных микрорайонов», - считает Павел Созинов. В то же время ¾ объемов нового жилья, находящегося в продаже – или уже сдано, или готовится к сдаче до конца года, что является новой тенденцией – до кризиса дом распродавался на стадии «котлована». Тем не менее, темпы вводы жилья неуклонно растут – за первые три квартала этого года в городе сдали 1,4 млн кв. м жилья, в то время как за аналогичный период прошлого – лишь около 1 млн. По словам Павла Созинова, увеличиваются и объемы ипотечного кредитования. «До 15% строящегося жилья приобретаются с помощью заемных средств. При этом в последние месяцы ставки по кредитам начали постепенно расти, что, безусловно, скажется в краткосрочной перспективе и на объемах ипотечного кредитования, однако планы Правительства РФ по реализации механизмов социальной ипотеки для отдельных категорий граждан (врачей, учителей и др.) смогут вновь выровнять положительный тренд», - рассказал Павел Созинов.
Коммунальный рай
Особой популярностью в Петербурге в последние три года пользуются комнаты в коммунальных квартирах, которые являются самыми дешевыми объектами жилой недвижимости в черте города. Активность в этом сегменте не замирала даже в разгар кризиса, поддерживая рынок недвижимости «на плаву». Наиболее часто покупателями комнат становятся трудовые мигранты из регионов РФ, стран ближнего зарубежья и одинокие мужчины. Популярность жилья в коммуналках у названных выше категорий граждан объясняется их низкой ценой – самую дешевую комнату в Петербурге можно приобрести за 650-700 тыс. руб. Верхняя ценовая планка держится на уровне в 3 млн руб. за видовые комнаты в историческом центре Петербурга. Впрочем, как заявил Дмитрий Щегельский, все больше граждан приобретают комнаты в инвестиционных целях. «Почти 20% тех, кто покупает такое жилье, делают это в целях вложения свободных средств. Ежегодная прибыль от такого рода инвестиций составляет порядка 7-8% в год», - рассказал Дмитрий Щегельский.
Аренда в законе
В сегменте жилой аренды предпочтения у клиентов похожие. Прежде всего, наниматели выбирают северные районы города. Наиболее частые запросы, поступающие в отделы аренды, звучат следующим образом: однокомнатная квартира в хорошем состоянии в новом доме около метро. Объекты, отвечающие всем названным выше параметрам, сдаются в аренду за 18-20 тыс. руб. в месяц. Однако в Петербурге можно найти и более дешевые «однушки» – за 13-14 тыс. руб. в месяц. «Есть еще более дешевые съемные квартиры, по крайней мере, такими их представляют информационные агентства, – предостерегает Дмитрий Щегельский. – Они могут предложить вам снять однокомнатную квартиру за 6 тыс. руб. в месяц, объясняя низкую арендную ставку тем, что квартира не сдается в аренду, а передается вам для присмотра за ней. И люди этому верят, а потом оказываются и без «арендованной» квартиры, и без денег, уплаченных за нее». «Информационные агентства – настоящий бич рынка недвижимости, и в последние годы их число нисколько не уменьшилось, – считает директор агентства «Единство-недвижимость» Михаил Караулов. – Из-за этого сегмент жилой аренды можно назвать самым криминализированным на рынке недвижимости. «Информационщики» обирают людей каждый день, но маленькими суммами, продавая им ложную, не соответствующую действительности информацию. Из-за незначительного размера ущерба (от 4 до 20 тыс. руб. с каждого потерпевшего) эти случаи не интересны полиции и прокуратуре». Также 2011 год ознаменовался выходом на рынок аренды государства с проектом коммерческого найма для очередников и некоторых категорий работников дефицитных профессий. Весной в Петербурге появились первые «доходные» дома для специалистов сферы ЖКХ, идет строительство домов для участников городских целевых программ. «Надеюсь, теперь государство больше заинтересуется этим сегментом рынка недвижимости, – комментирует Михаил Караулов. – Он очень перспективен, и здесь можно получать хорошую прибыль, но рынок аренды нужно регулировать. Сейчас мы еще часто встречаем случаи, когда в одной квартире в антисанитарных условиях живут несколько десятков гастарбайтеров, которые зарегистрированы по совершенно другому адресу. Хозяин квартиры идет на это, чтобы получить дополнительную прибыль от сдачи своего жилья в аренду. У него нет договора найма, он не платит налоги государству – это настоящий «теневой» бизнес. Ситуацию в этом сегменте нужно менять коренным образом, но без помощи властей сделать это не удастся». Ольга Балаева, генеральный директор агентства «Норд», считает, что следует более внимательно относиться к предоставляемой агентствами услуге. «И хотя в Комиссию по … пока поступило только два заявления, думаю, что с увеличением членства Санкт-Петербургской палаты недвижимости (сегодня в нее входит около 125 компаний), работы и здесь прибавится. Но это говорит, на мой взгляд, о росте известности профобъединения и его роли в регулировании рынка», - отмечает Ольга Балаева. Генеральный директор АН «Белые Ночи» Олег Коленько утверждает: российский рынок недвижимости отличается от зарубежного не только по характеру работы, но и по «понятийным» характеристикам. «Слова маклер и спекулянт в России имеют отрицательный смысл. В то время как на западе эти понятия синонимичны словам «риэлтор» и «предприниматель», - рассказал Олег Коленько. По его словам, систему взаимоотношений на рынке необходимо менять, а ответственность участников сделок – повышать. «К примеру, ни в одной стране мира нет такого понятия, как «договор в простой письменной форме. Государство должно защищать интересы клиентов, а ответственность агентов недвижимости нужно страховать. За безопасность сделок должны отвечать нотариусы, страховщики и компетентные органы, а не риэлторы», - резюмировал Олег Коленько.
Коммерческий бум
Как утверждает Дмитрий Щегельский, в 2011 году росли показатели всех сегментов рынка коммерческой недвижимости. В частности, увеличился спрос на офисные помещения класса В и В+ - доходность вложений в такие объекты в нынешней ситуации может составлять от 10% до 15%. «Активно развивается street retail – в городе появляются так называемые «отраслевые улицы», на которых торгуют однотипными товарами. Вкладывая в такие объекты, можно получить доход до 40%», - считает Дмитрий Щегельский. Тем не менее, по его словам, в городе ощущается недостаток складских площадей – спрос на них постоянно растет, а предложение уменьшается. Что, по мнению эксперта, спровоцирует неизбежный рост стоимости услуг логистических площадок. В целом, как считает Дмитрий Щегельский, в 2012 году рынок коммерческой недвижимости продолжит свой рост.
Умеренный рост
В своих прогнозах на следующий год участники рынка предпочитают придерживаться оптимистичных настроений. «Ряд экономических индикаторов, такие как индекс промышленного производства, объем иностранных инвестиций в экономику региона и так далее, показывают, что деловая активность в Петербурге в последний год увеличилась на 15-20% по сравнению с показателями прошлого года, – отмечает Дмитрий Щегельский. – Это позволяет надеяться, что активность будет расти и на рынке недвижимости, причем не только в сегменте коммерческих помещений. Думаю, и в следующем году цены на жилье продолжат медленно увеличиваться в пределах инфляции, а спрос будет постепенно смещаться от самого дешевого жилья в сегмент жилья комфорт-класса». Эксперты уверены: при сохранении нынешней экономической и политической конъюнктуры, рынок продолжит свое поступательное развитие.