ПОСТ-РЕЛИЗ: Пресс-клуб 2 июня 2011: На рынке недвижимости стабильное затишье

09.06.2011

Пресс-клуб собрал ведущих экспертов рынка недвижимости Петербурга. Участники пресс-клуба констатировали: объемы ввода жилья в Петербурге вышли на докризисные показатели. Ключевую роль продолжает играть покупатель.

В рамках юбилейной выставки-семинара «Жилищный проект» (организатор ГК «Бюллетень недвижимости») прошел пресс-клуб «Итоги развития рынка недвижимости и строительства Санкт-Петербурга в I полугодии», проведенный Санкт-Петербургской, Северо-Западной палатой недвижимости и газетой «Строительный Еженедельник. Ленинградская область».

Характерная черта сегодняшнего рынка недвижимости Петербурга – это большой объем предложений. Так, по словам директора по продвижению Группы компаний «Бюллетень недвижимости» Ирины Гудкиной издание «Бюллетень недвижимости» от 23 мая 2011 года содержало рекордное количество предложений – 41 тыс. объектов. А в июньском справочнике «БСН – Новая недвижимость» собрана информация о 308 домах на первичном рынке. Неудивительно, что на таком рынке сроки экспозиции объектов увеличиваются. Сегодня между подачей рекламного объявления на портал БН.ру или в печатный «Бюллетень недвижимости» до начала сделки в среднем проходит от 4 до 6 недель. Надо сказать, что это лучший из возможных показателей сегодняшнего рынка.

Несмотря на рост предложений в листингах, такого же резкого увеличения реальных сделок не наблюдается. Активизация наблюдается, пожалуй, лишь в сегменте ликвидного жилья – 1-комнатных и недорогих 2-комнатных квартир, а также земельных участков стоимостью до 1,5 млн руб. На рынке аренды наибольший спрос отмечается на комнаты.

Из центра на периферию

Строительная отрасль Санкт-Петербурга планомерно выходит из кризиса. На сегодняшний день в продажу выведено 2-2,5 млн кв. м жилья. Около 5 млн кв. м находится в состоянии строительства. По словам председателя правления Северо-Западной палаты недвижимости Павла Созинова, эти показатели соответствуют докризисным объемам. По данным эксперта, в настоящее время на территории Петербурга возводят и продают жилье порядка 100 застройщиков. «В отличие от других городов России, в Петербурге предложение более дифференцированно – отсутствует монополизация строительной отрасли. Например, в Екатеринбурге строительство ведут только 30-40 застройщиков, и первая пятерка лидеров удерживает 25-30% жилья. То есть у них монополизация выше, чем в Санкт-Петербурге.

В Северной столице основной объем предложения строящегося жилья смещается на периферию, где сосредоточены крупные проекты комплексной застройки. Ожидается, что к 2015 году 2/3 всего объема жилья будет строиться в рамках проектов комплексного освоения территорий», – прогнозирует Павел Созинов.

Павел Созинов считает это возможной причиной серьезных проблем для города в будущем. «Город развивается экстенсивно. При этом у нас сложная логистика сложная, северные и южные районы значительно удалены друг от друга, КАД и выезды из города перезагружены. Программа вывода предприятий из зоны исторического центра в значительной мере пробуксовывает. При этом практически вся деловая активность локализуется в историческом центре», - считает эксперт.

Вторичка влечет покупателей

Как утверждают эксперты, большинство покупателей по-прежнему предпочитают приобретать жилье на вторичном рынке. «Спрос на первичном и вторичном рынке недвижимости Петербурга находится в соотношении 30 к 70% соответственно. Одна причина этого - локальность: если на центральных улицах ничего не строится, а жить тут хочется, то приходится рассматривать «вторичку». Вторая - растянутость получения товара на первичном рынке во времени, и невозможность оценить сейчас его свойства. Не все готовы ждать жилье, жить где-то надо сегодня. На вторичном рынке в основном предпочитают покупать квартиру в пределах 3 млн руб., а на первичке – в пределеах 2,5 млн рублей», – рассказал президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский.

Он также отметил, что сегодня на рынке недвижимости города прослеживается одна тенденция - это стабильность. «Стабильное затишье как на первичном, так и на вторичном рынке. Все достаточно плавно. Основной спрос находится в классе эконом», - рассказал он. Дмитрий Груздев, заместитель исполнительного директора Союза строительных организаций и объединений, присутствовавший на пресс-клубе также отметил стабильность рынка и планомерное увеличение объемов ввода объектов.

Регионы активизируются

Александр Петухов, директор Пермского торгового дома недвижимости, рассказал о ситуации на рынке недвижимости Перми. По его словам, ситуация схожа с тем, что происходит в Петербурге.

«В первом и втором квартале текущего года мы наблюдали увеличение роста предложения. 2 года назад мы испытали сжатие рынка – на 40-50%. Сейчас предложение восстанавливается, причем наиболее быстрыми темпами - на вторичном рынке. По сравнению с Петербургом рынок «первички» в Перми гораздо скромнее. В лучшие годы объем предложения составлял около 380 тыс кв.м. в год. На сегодняшний день рынок «первички» демонстрирует динамику к увеличению стоимости. Основных игроков на рынке новостроек Перми немного – всего 10 компаний, причем одна из них («Камская долина») занимает – около 40% рынка», - рассказал Александр Петухов. Тем не менее, по наблюдению пермского эксперта, цены за прошлый год в регионе выросли в пределах 2 %. «Это пока только колебания, а не рост», - считает он.

Генеральный директор агентства недвижимости «Вариант», специализирующегося на межрегиональных сделках, Ольга Карпова рассказала, что в последнее время количество сделок с использованием жилищных сертификатов сокращается, потому как сказывается разница в ценах на квадратный метр. «В сертификате указаны около 30 тысяч рублей за «квадрат», а рыночная стоимость – намного выше, - поясняет Ольга Карпова. – Но при этом увеличивается число сделок с привлечением ипотечных кредитов. Кредит берется в регионе, а жилье покупают в Петербурге. Таких сделок - примерно 40% от общего количества. И с начала текущего года их число увеличилось на 20%. Уверена, количество региональных сделок будет только увеличиваться».

Дефицит покупателей
По словам генерального директора строительной компании «КапСтрой» Закира Муратова, в последнее время значительно возросло число покупателей, которые приобретают жилье в инвестиционных целях. «Стоимость однокомнатной квартиры на стадии котлована составляет порядка 50 тыс. рублей за квадратный метр. За два года ее цена вырастает на 30%. Таким образом, ежегодная доходность вложений в строящееся жилье превышает ставки по банковским депозитам в два раза», – рассказал Закир Муратов.

Более того, по словам Закира Муратова, на первичном рынке недвижимости Петербурга наблюдается дефицит покупателей: кредиты на покупку жилья по-прежнему дорогие, а строители вынуждены продавать недвижимость чуть ли не по себестоимости. «Цена для покупателей остается решающим фактором», - считает Закир Муратов.

Однако дефицита новостроек в ближайшее время не ожидается. По прогнозам ведущего аналитика «НДВ СПб» (филиал «НДВ-Недвижимость») Марины Осадчей, самыми востребованными продуктами, как всегда, являются однокомнатные квартиры и студии.

«С начала года стоимость жилья на первичном рынке увеличилась примерно на 3%. На вторичном рост составил в пределах 1%. К концу года мы прогнозируем увеличение цены на 8-10%. За последние месяцы спрос достиг докризисного уровня, хотя предложение по-прежнему превышает спрос», – рассказала Марина Осадчая. - По нашим данным в год в городе продается 1,5 млн. кв.м. В эксплуатацию сдается порядка 2,6 млн. кв.м. Еще около 4,4 млн. кв.м. находятся на стадии строительства. При этом отмечу, что дефицит качественных новостроек в хороших районах остается. Например, около метро, в обжитых районах вдоль проспектов – реализуются единицы проектов».

«Мы ощущаем волну интереса покупателей, - сообщила Елена Шешулина, начальник отдела маркетинга компании «Старт Девелопмент». - Мы начинали продажи 5-10 сделок в месяц, сейчас этот показатель увеличился. Тем не менее проблема финансовой состоятельности покупателей очень весома. Наша компания ведет гибкую ценовую политику. Мы предлагаем скидки и рассрочки, ведем переговоры с банками по совместным ипотечным программам, в том числе в отношении загородного жилья».

Евгения Аллейнова, специалист по связям с общественностью ГК «ЦДС», сообщила, что за последние полгода, в компании увеличилось количество продаж двухкомнатных квартир – на 20 %. «Мы считаем это результатом активной рекламной компании, - рассказала Евгения Аллейнова. – Тем не менее покупательский спрос на наши объекты достиг докризисного уровня».

Елена Бутенко, менеджер по связям с общественностью инвестиционно-строительной корпорации «Мегалит» также уверена, что дефицита новостроек в ближайшее время ожидать не приходится. «Проекты комплексного освоение территорий, запущенные в последнее время, без сомнения удовлетворят существующий спрос. Но речь, как известно, в основном идет о пригородах. Существует серьезная проблема дефицита пятен под застройку в городской черте, такие объекты будут пользоваться дефицитом».

Елена Бутенко отметила еще одну тенденцию на рынке новостроек – в этом году впервые за последние 3-5 лет была нарушено проседание активности покупательского спроса в мае. «Традиционно май считается на рынке недвижимости месяцем низкой активности. Однако в этом году спрос продолжил расти темпами предыдущих месяцев», - сообщила Елена Бутенко.

Светлана Денисова, начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» отметила активизацию ипотечного кредитования на рынке.

«Мы открыли продажи на объекте в Приморском районе в марте текущего года. За три месяца реализовано около 60 квартир. С середины апреля мы работаем с банком ВТБ 24 по ипотечной программе. Это очень мощный инструмент для нас, - сказала Светлана Денисова. – На сегодняшний день около 40% сделок проходит с привлечением ипотечных кредитов. Считаю, что это только начало. Мы работаем в эконом-классе – тут поддержка банка очень и очень важна».

Аренду «осадили» черные маклеры

Михаил Караулов, генеральный директор агентства недвижимости «Единство-недвижимость» посетовал на усиление на рынке аренды жилья конкуренции между агентами и посредниками. «Это проблема не только рынка аренды, но и всего нашего риэлторского сообщества. Рынок аренды самый нецивилизованный и незащищенный. Часто бывает так - договор между нанимателем и арендодателем подписан, деньги уплачены, а агент остается как бы ни при чем. Эта тенденция усилилась в последнее время, отделы аренды в агентствах стали малодоходными».

Первые этажи ждут покупателей

Состояние рынка коммерческой недвижимости в городе охарактеризовала Анастасия Казанская, генеральный директор агентства недвижимости «АмирА-Н».

«Рынок коммерческой недвижимости крайне неоднороден, - заметила она. - Оживление в основном касается сферы, свеянной с обслуживанием населения – это общепит, аптеки, салоны красоты, небольшие магазины, развивающие центры для детей. При этом офисный сегмент восстанавливается очень медленно. До кризиса он был перенасыщен площадями, в кризис многие компании сократили площади занимаемых помещений или вообще ушли с рынка. Среди владельцев бизнес-центров и управляющих компаний началась борьба за арендатора – они стали оплачивать агентствам подбор арендаторов и предлагать как услугу переезд за счет арендодателя».

По мнению Анастасии Казанской, теперь офисы больше востребованы в связке со складами или производственными помещениями. «Клиенты ищут площади для производства и небольшой офис при нем, открываются малые и средние предприятия, - сообщила г-жа Казанская. - Ищутся небольшие помещения в новых кварталах, строящихся домах, где меньше проблем с переводом в нежилой фонд, инфраструктурой, энергетикой и.д. При этом значительно просел сегмент расселения первых этажей под коммерцию в центре города. Сейчас есть очень интересные предложения рядом с метро, в центральных районах города. Объекты стоят в листингах более полугода. Клиенты не хотят покупать непереведенное жилое помещение и вкладываться в ремонт».

Ипотека и страхование расцветают

Ипотека – это неотъемлемая часть рынка недвижимости, считает Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования Центра ипотечного кредитования ВТБ 24 и уверена, что очень скоро ипотека восстановит свои докризисные показатели.

«Банки стремятся сейчас выходить на рынок не только вторичного жилья, но и новостроек. В этом отношении активную позицию занял банк ВТБ 24. Мы предоставляем кредиты всем застройщикам, которые работают и не замораживают свои стройки. У нас аккредитовано более 50 застройщиков, около 160 объектов. Это более половины застройщиков города, - сообщила Татьяна Хоботова. – Требования к застройщикам становятся мягче. Так, снижены требования к степени готовности дома при кредитовании без дополнительного обеспечения. По домам, где заключаются договора по 214-ФЗ , для некоторых застройщиков степень готовности дома может быть снижена до 20%. Для всех застройщиков это правило действует при условии 40% готовности дома.

К самим заемщикам также изменились требования. На одну и ту же заработную плату можно взять кредита больше, чем пару месяцев назад. Мы можем выдать кредит только по заполненной анкете и паспорту без подтверждения доходов, но при двух условиях. Первоначальный взнос должен составлять не менее 50%, причем деньги должны быть размещены на вклад в банке. Интерес к этому продукту достаточно большой».

Елена Пушкарева, начальник отдела страхования ответственности страховой группы «СОГАЗ» рассказала о возрастающем интересе к страхованию рынка недвижимости. «Наблюдается оживление после кризиса. Это связано с тем, что размораживаются объекты, начинается строительство объектов, совершенствуется законодательство в этой области, - считает Елена Пушкарева. - У страховщиков сейчас разработана большая линейка продуктов, которая могла бы быть интересна как риэлторам и строителям, так и их клиентам. В первую очередь, это договор страхования ответственности строителей перед третьими лицами, а также страхование ответственности агентств недвижимости».

По мнению Елены Пушкаревой, добровольное страхование этого вида деятельности является гарантом безопасности как для агентства недвижимости, так и для его клиента. Мы готовы разрабатывать новые продукты, чтобы рынок агентских услуг стал более цивилизованным», - заявила Елена Пушкарева.