ПОСТ-РЕЛИЗ: Ипотека вернется на докризисный уровень

04.05.2011

Эксперты рынка недвижимости обсудили наиболее популярные способы финансирования сделок на рынке недвижимости и сделали свои прогнозы развития ипотечного рынка.

В рамках выставки-семинара «Жилищный проект» прошел пресс-клуб на тему «Ипотека, рассрочки и ЖНК – тенденции и прогнозы». Организаторами мероприятия выступили Ассоциация банков Северо-Запада, газета «Строительный еженедельник», издание «Бюллетень недвижимости» и Северо-Западная палата недвижимости.

За последние 2,5 года с начала кризиса ситуация на рынке недвижимости изменилась, покупатели снова обратили внимание на заемные средства для решения жилищного вопроса. По словам Дмитрия Щегельского, президента Санкт-Петербургской палаты недвижимости, не менее 60% сделок на вторичном рынке сегодня происходит с привлечением тех или иных видов заемных средств и необязательно ипотечных «Если недостающая сумма не более 500-600 тыс. рублей, то ее достаточно легко получить в банке в виде потребительского кредита. Как только простой гражданин поверит в стабильность экономики, люди с большей готовностью пойдут в банки».

«В период кризиса рассрочка взяла большие темпы, - отметила Юлия Мошкова, руководитель отдела ипотечного кредитования ЗАО «Петербургская недвижимость». – Но сейчас, в 1 квартале ипотека набирает обороты, поскольку проценты по ипотеке сегодня меньше, чем при рассрочке».

Так ли хорош рост ипотеки?

В последнее время эксперты заговорили о возобновлении докризисных показателей выдачи ипотечных кредитов.

«По тенденциям, которые наблюдаются по итогам последних двух кварталов, мы не исключаем, что к докризисному объему мы уже к концу года приблизимся. С одной стороны, мы надеемся, что в стране макроэкономические показатели до конца года будут не хуже, чем сейчас. То есть доходы населения не уменьшатся. С другой стороны, на рынке появляются привлекательные для клиентов ипотечные продукты, - считает Сергей Милютин, начальник отдела развития Санкт-Петербургского ипотечного агентства. - Ко всему прочему, государство также показывает свою заинтересованность и дает всевозможные импульсы для развития ипотеки. Я имею в виду элементы финансовой господдержки ипотеки через Внешэкономбанк. Ставки по кредитам банков, участвующих в программе господдержки ВЭБа, ниже средних на 1,5-2%годовых».

«За I квартал 2011 года в Петербурге было выдано 2700 ипотечных кредитов. Это примерно в два раза больше, чем в I квартале 2010 года, но в два раза меньше, чем в I квартале 2008 года. Поэтому я полностью согласна с прогнозом, что к концу 2011 года мы выйдем на докризисные показатели, - заявила Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН.

Пока ставки хоть и понижаются, но частному инвестору, который инвестирует в жилье, выгоднее вложить собственные средства, потому что норма доходности при сдаче жилья в аренду составляет в среднем 8%. А ставки по ипотеке пока выше. «И если они еще немного опустятся, ипотекой станут пользоваться и инвесторы, - добавила Екатерина Марковец.

Впрочем, не все согласны с плюсами возможного бурного ипотечного роста. У этого процесса есть и обратная сторона.

«Лавинообразный рост количества ипотечных кредитов не всегда дает положительный эффект. В регионах зачастую бурный рост ипотечного кредитования достигается за счет региональных программ. Например, происходит понижение ставок за счет бюджета. Но, к сожалению, в систему кредитования вовлекаются те слои населения, которые не могут отвечать рублем за полученные ипотечные кредиты, - говорит Павел Созинов, председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости. - Не следует делать ставку на лавинообразный рост ипотеки. Пусть она восстановится через 2 года, или даже через 10, но мы получим нормальный, устойчивый рост системы кредитования».

Ассоциации предложили совместную работу

Обсуждая то, как можно еще больше стимулировать интерес к ипотеке, экспертами был поднят вопрос о возобновлении деятельности совместной рабочей группы по ипотечному кредитованию риэлторского и банковского сообществ. По словам Павла Созинова до кризиса этот совещательный орган активно аккумулировал и ставил наиболее сложные и системные вопросы, такие, как, например, обсуждение поправок в закон «Об ипотеке», в части ипотеки в сфере коммерческой недвижимости, снижение банковских комиссий для ипотечных брокеров и риэлторов, аккредитация брокеров при банках. По словам Виктора Титова, исполнительного вице-президента Ассоциации банков Северо-Запада, следует подумать над образовательными программами и подготовкой специалистов – ипотечных брокеров и агентов, тем более, что эти программы были подготовлены и запущены в рамках совместных рабочих групп, выпускниками курсов стали десятки первоклассных специалистов. Депутат Законодательного собрания СПб Анатолий Костерев предложил активизировать совместную работу бизнес-сообществ при участии депутатского корпуса и соответствующей Комиссии Законодательного собрания СПб по собственности. «Следует включиться в диалог и строительному сообществу, у нас на некоторых стройках до 75% сделок проходит при участии ипотечного кредитования при помощи посредников», - заключил депутат.

На фото слева направо: Виктор Титов, исполнительный вице-президент Ассоциации банков Северо-Запада, Валерий Грибанов, главный редактор газеты "Строительный Еженедельник", Павел Созинов, председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости

Эмоциональные сделки

Впрочем, при выборе рассрочки или ипотеки дело не всегда только в финансовой выгоде покупателя, порой, для определенной категории клиентов сроки имеют большее значение. Эту точку зрения подтвердила Ирина Гудкина, эксперт по вопросам недвижимости, директор по продвижению ГК «Бюллетень недвижимости». «К рассрочке зачастую склоняются те покупатели, у которых есть деньги, но нет подтвержденных доходов. Они хотят получить объект в короткий срок, поскольку рассрочка менее длительная и более дорогая, чем ипотека. Ипотечные покупатели недвижимости чаще всего привлечены рекламой банков. И им нравятся рекламные сообщения вроде «Плати 21 000 в месяц и живи». Но и тем и другим категориям покупателей нужен консультант по недвижимости и уже вместе они решат куда идти и что говорить о своих доходах, - говорит Ирина Гудкина.

«По опыту ГК «ЦДС» я могу сказать, что покупатели гораздо охотнее берут рассрочку, нежели вступают в долгосрочные отношения с банками, - отмечает Евгения Аллейнова, специалист по связям с общественностью ГК «ЦДС»

Впрочем, хорошо ли то, что на рынке так много посредников? Ведь всем им нужно заплатить.

«Очень многие люди знают, как купить недвижимость, но знать и решить разные вещи. Клиенты сегодня полны иллюзий о том, что погуляв по просторам Интернета, они уже знают, как совершить сделку, - говорит исполнительный директор Северо-Западной ипотечной компании «Невская Ипотека» Виктория Винникова. – Получить кредит действительно несложно, гораздо сложнее им правильно воспользоваться. Сегодня на рынке часто присутствуют сложные сделки, где есть не только кредитные средства, но и социальные выплаты, субсидии или цепочки из нескольких объектов. И конечно, люди в такой ситуации испытывают стресс, поскольку операции происходят с их жильем, порой единственным, а сами сделки – миллионные. При этом, конечно, часто возникают эмоции».

Оптимальная рассрочка

Представители строительных компаний подтвердили общее мнение, что в период кризиса количество ипотечных сделок действительно значительно уменьшилось, а количество застройщиков, которые предлагают рассрочку своим клиентам – увеличилось. «Как директор строительной компании я могу сказать, что застройщики сегодня рады любым деньгам, - сказал Закир Муратов, генеральный директор компании «КапСтрой». - Ипотека – хорошо, потому что деньги приходят сразу. Рассрочка – тоже неплохо, потому что деньги нужны будут и завтра, и послезавтра для продолжения стройки».

В то же время, некоторые компании ограничивают период рассрочки сроком строительства. При этом стоит отметить, что чем активнее развивается ипотечное кредитование, тем в меньшей степени застройщики склонны давать длительные рассрочки.
«На мой взгляд, на тот момент, когда дом уже построен и на него оформлено право собственности, длительные многогодовые рассрочки выглядят не совсем логично. Не дело застройщика кредитовать клиентов. Для этого существуют специальные институты и кредитные программы. В нашей компании рассрочку можно взять только на период строительства. Если человек не укладывается в эти сроки – милости просим, есть достаточно большой выбор ипотечных продуктов, - заметил Алексей Бушуев, руководитель группы продаж ЗАО «Строительный трест» Впрочем, сегодня на рынке есть и иные схемы для покупателей жилья. Правда работают они пока в довольно узком сегменте.

Потребителям помог бы закон о стройсберкассах

По словам Павла Штепана, генерального директора компании УНИКОМ, сегодня на рынке есть три вида кооперативов, и активно используются два из трех. Достаточно активно используется схема ЖСК она прописана в Жилищном кодексе и многие активно ее используют. Второе – это кредитные кооперативы. А вот жилищные накопительные кооперативы пока мало популярны.

«Небольшая доля сделок, к сожалению, приходится на жилищные кооперативы. К сожалению прежде всего населения, потому что накопительная схема могла бы быть реальной альтернативой ипотечному кредитованию.

Мы имеем федеральную нормативную базу в виде двух законов: закона о жилищных накопительных кооперативах от 2004 года и закона о кредитной кооперации, который вышел совсем недавно. Я участвовал как эксперт в работе над законами «жилищного пакета» в 2003-2004 годах. Закон о жилищных кооперативах, на мой взгляд, – это мертворожденное дитя. Те опыты, которые велись по жилищным накопительным кооперативам, я берусь назвать неудачными, - сказал Павел Штепан. - Пока только в виде законопроекта существует закон о стройсберкассах. На мой взгляд, стройсберкассы, организованные через специализированные банки, могли бы быть реальной альтернативой ипотеке. К сожалению, этот законопроект до сих пор блуждает в Госдуме».

На сегодняшний же день кооперативы являются инструментом для приобретения жилья в достаточно узком сегменте. Это садовые участки и комнаты. А ипотека и рассрочка на стадии строительства сегодня – более развитые институты.

В ходе пресс-клуба прозвучала мысль о том, что система страхования альтернативных схем кредитования, могла бы решить вопрос доверия потребителей.

Игорь Иноземцев, начальник управления страхования имущества и ответственности Санкт-Петербургского филиала страховой группы «СОГАЗ» отметил, что страховые компании постоянно разрабатывают какие-то программы. Но дело в том, что заказчиками таких разработок в основном выступают банки, и мы ориентируемся на их потребности. «Надо помнить о том, что при страховании ипотечного заемщика и объекта залога по ипотеке страхуются на самом деле прежде всего риски банка по невозврату кредита. Соответственно, банки имеют право ограничивать список аккредитованных страховых компаний, - сказал он.