ПОСТ-РЕЛИЗ: Пресс-клуб «Итоги работы строительного комплекса в 2010 году»

21.02.2011

В рамках Жилищного проекта прошло очередное заседание пресс-клуба «Итоги работы строительного комплекса в 2010 г. В поисках новых схем финансирования инвестиционных проектов», организованного газетой «Строительный Еженедельник» и НП «Северо-Западная палата недвижимости». Повести итоги года пришли крупные игроки рынка, которые обсудили насущные проблемы рынка.

Валерий Грибанов: Можно ли подвести итоги года?

Павел Созинов, председатель правления «Северо-Западная палата недвижимости»:

«Прошлый год, несмотря на кризис, у нас закончился достаточно благополучно. По данным Комитета по строительству было построено 2,6 млн. кв. м, что, в принципе соответствует докризисным объемам. Сейчас продажи у застройщиков около 2-2,5 млн. кв. м жилья, что в принципе соответствует спросу. Всего же в процессе строительства в Петербурге находится около 5 млн. кв. м. И все эти объемы позволяют говорить о том, что в этом году будет сдано 2,5- 3 млн. кв. м. Что касается цен, то 2010 год, по моим подсчетам, не дал прироста в цене, лишь в IV квартале цены на некоторые объекты начали немного расти. Эта тенденция подтвердилась и в начале этого года. По нашим оценкам, за первые месяцы 2011 года рост цен составил 1-2%. На сегодня стоимость квадратного метра на первичном рынке колеблется в районе 70-72 тыс. рублей. На вторичном рынке эта цена в районе 82-84 тыс. руб. за кв. м».

Валерий Грибанов: Насколько удачным годом оказался для Жилищного комитета?

Аким Гашенко, ведущий специалист Жилищного комитета:

ЦВ 2010 году Жилищный Комитет Петербурга оказал содействие в улучшении жилищных условий 4994 семьям по различным целевым программам финансируемым из городского бюджета. Всего на эти цели было потрачено 2 млрд. 468 млн. рублей. Так же в рамках наших программ в 2010 г. был реализован новый вид содействия в улучшении жилищных условий, а именно реконструкция аварийных домов на территории Петербурга. Пилотный проект, дом на ул Верейской 47, уже сдан и введен в эксплуатацию. В 2011 г. мы завершим реконструкцию еще 4 домов на Верейской улице, Измайловском проспекте, 11 и 16 линиях Васильевского острова - это, более 6 тыс. кв. м. вводимого жилья. В 2011 г. на содействие в улучшении жилищных условий жителям Петербурга будет направлено более 4 млрд. рублей, добавил эксперт».

Стабильность признак класса

Валерий Грибанов: Как говорят некоторые аналитики, в Москве сейчас не имеет смысла строить более 1,5 млн. кв. м жилья в год. Если такая цифра называется для Москвы, то сколько же нужно строить жилья в Петербурге?

Владимир Копылов, ведущий аналитик ООО «СЭТЛ СИТИ»:

«Мне тяжело комментировать московскую точку зрения на ситуацию в Москве. В Петербурге рынок недвижимости развивается иначе, у нас нет того уровня цен, который есть в Москве и нет желания его сохранить. В принципе, если взять ту цену продаж в Москве – около 100 тыс. руб. за кв. м - то для ее поддержания строить более полутора миллионов, думаю, действительно не имеет смысла. В Петербурге такая ситуация не складывается, тот объем, который сейчас находится в продаже, позволяет поддерживать стабильную цену, оставляя ее на более-менее приемлемом и для застройщиков, и для покупателей уровне. С другой стороны, есть факторы, которые могут нарушить это равновесие. Например, растущий дефицит обеспеченных инфраструктурой земельных участков. Если эта проблема будет решена, то мы избежим резких ценовых скачков и в одну, и в другую сторону.

Александр Завьялов, генеральный директор ЗАО «A&A Group»:

«Кризис заставил застройщиков более жестко и скрупулезно подходить к управлению себестоимостью в строительстве. Конечно, в самом начале кризиса многие строители из-за дефицита финансовых ресурсов были вынуждены вернуться к бартерным схемам. Тем не менее, этот период продлился не так долго. И «нырнули» мы в бартер как в 1998-2000 годах. Кроме того, кризис научил нас более взвешенно, тщательно подходить к отбору, работе и контролю над подрядчиками. Что, в итоге, выливается в создание более качественного продукта»

Татьяна Самсонова, маркетолог -аналитик ГК «УНИСТО Петросталь»:

«В период экономического кризиса действительно выросло количество сделок с бартером. На долю таких сделок приходилось 70 – 80% от всего объема строительных работ. А те компании, которые приобретали материалы за живые деньги, чаще всего, имели большие задержки по оплате счетов. Сейчас опасности в этом нет, поскольку положение на строительном рынке улучшается, и застройщики переходят на платежи в денежном выражении.

Диверсификация бизнеса, а также пересмотр концепций проектов помогли застройщикам пережить сложные времена. Таким образом, многие компании, занимающиеся, к примеру, коммерческой недвижимостью, запустили свои первые проекты в области жилой недвижимости. В составе многофункциональных комплексов инвесторы увеличивали долю жилой недвижимости.

В связи со смещением спроса в пользу жилья эконом-класса, девелоперы стали уменьшать класс заявленного объекта. Наибольшей популярностью у покупателей стали пользоваться недорогие районы и ближайшие пригороды Санкт-Петербурга. В связи с чем, несмотря на сложную экономическую ситуацию, группе компаний УНИСТО Петросталь удалось сохранить продажи на высоком уровне».

Евгения Аллейнова, специалист по связям с общественностью ГК «ЦДС»:

«Кризис, как ни парадоксально это звучит, дал новый качественный толчок для развития группы компаний ЦДС. Мы вывели на рынок новый бренд. квартиры небольшого метража «БК Стандарт». Вывод на рынок нового бренда – это закономерное отражение нашего видения собственного места на строительном рынке Северо-Запада, закономерное воплощение в жизнь нашей стратегии. Еще до кризиса мы видели, как много людей, которые хотят купить квартиру в Петербурге; видели, как много тех, кто при этом желании имеет ограниченное количество средств для воплощения своей мечты. И когда в экономике стали все более и более отчетливо проявляться кризисные явления, стало очевидно, что все эти люди – то есть наши потенциальные покупатели – нуждаются в очень конкретном предложении. А именно, им нужно полноценное собственное жилье, которое при этом будет гораздо более доступным по стоимости, чем все те варианты, которые уже есть на рынке. Так и появилось наше предложение – квартиры «БК стандарт», то есть квартиры «базовой комплектации».

Кроме того, в прошлом году мы начали строительство нескольких объектов комфорт-класса, например, жилой комплекс «Парковый» на улице Орбели, малоэтажный жилой комплекс в Репино. Комфорт-класс – это в некотором смысле новое направление для нашей компании, в основном мы строим жилье эконом- класса. Но, тем не менее, как мы уже почувствовали, интерес к этим объектам очень велик, что говорит о восстановлении рынка строящегося жилья».

Город как антикризисный менеджер

Валерий Грибанов: Насколько действия городских властей оказали положительное влияние на строительный рынок в кризис?

Закир Муратов, генеральный директор ООО «КапСтрой»:

«Мы в данный момент выполняем генподрядные работы на жилом комплексе «Ладожский парк». К сожалению, проект был проблемным. Дома были построены в 2008 году, потом в течение полутора лет их не могли заселить. В решении сложностей, возникших с этим объектом, нам огромную помощь оказали городские власти. В частности, вице-губернатор Администрации Петербурга Роман Филимонов и представители комитета по строительству. Проводилось большое количество рабочих совещаний на объекте, помогали воздействовать на субподрядчиков, которые не выполняли обязательства, помогали с решением вопросов подключения к инженерной инфраструктуре. В итоге большая часть проблем объекта решена. За последние три месяца ко всем домам первой очереди было подано горячее и холодное водоснабжение, подключена канализация. В трех из четырех корпусов работают лифты. Такое управление отраслью в ручном режиме в кризис дало хорошие плоды. С проблемами в кризис столкнулась не только «Квартира.ру», но и другие застройщики. И все объекты были взяты руководством города под контроль. В итоге на этих выездных совещаниях, куда приглашаются руководители компаний-монополистов, позволяет в течение часа- двух решать вопросы, которые до этого не решались по несколько месяцев. Кроме того, руководство города берет под свой контроль выполнение обязательств монополистами».

Валерий Грибанов: В конце прошлого года – начале этого городские власти приложили много усилий для решения еще одной проблемы, которая волнует многих застройщиков да и в целом жителей Петербурга. Это строительство объектов социальной инфраструктуры, которая теперь застройщики имеют возможность возводить на условиях частно - государственного партнерства. Как будет действовать эта программа?

Анатолий Костерев, депутат Законодательного собрания Санкт-Петербурга:

«На этой неделе при губернаторе проходило большое совещание, куда были приглашены все участники строительного рынка – застройщики, представители комитетов администрации. На нем губернатор предложила сделать такого рода совещания традиционными и встречаться раз в три месяца, чтобы обсуждать перспективы развития строительного комплекса, его «болевые точки». Это позволит обеспечить прямо контакт между губернатором и строительным комплексом. Было решено сделать эти мероприятия традиционными и рассматривать на них самые разные вопросы. В частности, на той встрече, которая прошла, Валентина Ивановна (Матвиенко) призвала бизнес более активно принимать участие в проектах частно – государственного партнерства, направленных на создание достойной инфраструктуры – транспортной, социальной. Причем, это не только глобальные проекты, типа западного скоростного диаметра, где сейчас уже идет процесс привлечения крупного инвестора. Городские власти призывают участвовать и в менее глобальных проектах в соответствии с законом о ГЧП в строительстве школ, детских садов, поликлиник, других объектов социальной инфраструктуры, которые необходимы горожанам. За счет схемы ГЧП выигрывают все стороны. Инвесторы получают возможность вернуть вложенные средства с небольшой, но прибылью, застройщики получают гарантированный фронт работ, город – новые объекты, которые улучшают качество жизни.

Еще один важный вопрос, который рассматривался на этом совещании, вопрос энергоэффективности. Энергоэффективность – это не только замена обычных ламп на энергоэффективные, это более глобальные вопросы, которые, к сожалению, иногда тормозятся устаршевшей нормативно-правовой базой на региональном уровне. Для того, чтобы преодолеть эти сложности, было высказано предложение и, с моей точки зрения, достаточно разумное – создание специального технопарка, где будут отрабатываться энергоэффективные решения. Также возможно создание на базе этого технопарка пилотных проектов для реализации 61 ФЗ по улучшению энергоэффективности. Думаю, что оба эти предложения будут интересны для бизнеса, в том числе для компаний, которые занимаются строительством жилья.

Валерий Грибанов: Каким образом еще предполагается совершенствовать законодательство в этом году?

Павел Созинов, председатель правления «Северо-Западная палата недвижимости»:

«Мы хотели бы обсудить возможность внесения поправок в 214 закон в части, касающихся посредничества при продаже строящегося жилья. На сегодняшний день четко регламентировано, что застройщик обязан сам продавать строящееся жилье. В итоге из зоны действия закона полностью выпали бартерные сделки, регламентация услуг посредников-агентов, которые продают квартиры. Тем не менее, данность нынешнего рынка такова: доля квартир, продаваемых посредниками-риэлторами существенна. Хороший пример – Главстрой СПб, который передал право продажи жилья в «Северной долине» пяти агентствам недвижимости. Однако на сегодняшний день никаким законом эти отношения не регламентируются. К чему это приводит? Риэлторские компании, даже заключившие договор с застройщиком, не защищены. Они на свой страх и риск рекламируют объекты застройщиков, что вызывает вопросы у ФАС. Кроме того, зачастую выплаты от застройщика риэлтору в договорах жестко не регламентированы и осуществляются по «серым» схемам.

По оценкам Северо-Западной палаты недвижимости, на долю подобных сделок приходится порядка 25% от всех сделок на рынке строящегося жилья. Поэтому считаю, что мы должны обратить пристальное внимание на эту проблему и вывести ее на свет».

Ипотека роста

Валерий Грибанов: Большую роль в установлении спроса на рынке сыграло ипотечное кредитование. О том, каковы сейчас особенности рынка расскажет госпожа Хоботова.

Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования ЗАО «Банк ВТБ 24»:

«2010 год – это год выхода из кризиса, восстановление отрасли. Большую роль в восстановлении ипотечного рынка сыграло выделение государственных средств для стимулирования спроса на ипотеку. Банк ВТБ 24 активно работает по этой программе и на вторичном, и на первичном рынках. Кроме того, мы выдавали ипотечные кредиты и под уже построенные квартиры, находящиеся в собственности у застройщика. Эти объекты кредитовались по фиксированной ставке, под 11% годовых. После проведенного маркетингового исследования мы подсчитали, что таких квартир около трех тысяч. В итоге только этот сегмент занял 26% от общего объема выданных ипотечных кредитов банка ВТБ 24. С сентября у нас стартовал проект по кредитованию физических лиц с господдержкой для покупки квартир в строящихся домах со сроками сдачи в 2011-2012 годах. Активность была очень высокая как со стороны физических лиц, так и со стороны застройщиков, которые аккредитовали много объектов для реализации этой программы. Тем не менее, чтобы сделать программу еще более доступной в декабре мы расширили срок сдачи объектов до первого квартала 2013 года. Под эти сроки попадают практически все строящиеся дома. В итоге к концу года количество заявок, поданных в наш банк на получение ипотечного кредита, составляло более 50% от общего числа заявок на ипотечное кредитование. По нашим прогнозам, основные выдачи кредитов пойдут уже в этом году. Это востребованная программа: потенциальные покупатели очень интересуются, мы видим, что поменялась психология людей, они опять предпочитают покупать квартиры с использованием ипотечных денег в новых домах, а не вторичном рынке.

Всего за 2010 год в ВТБ 24 в Петербурге выдано ипотечных кредитов 1,7 млрд. руб. Что касается количества, то всего было выдано 740 кредитов. Доля банка ВТБ 24 составила 10% от всех выданных кредитов. Всего в 2011 году мы планируем выдать ипотечных кредитов на 5 млрд. рублей, для этого количество ипотечных центров банка будет доведено до пяти.

Сергей Милютин, начальник отдела развития Санкт-Петербургского ипотечного агентства (СПИА):

«Санкт-Петербургское ипотечное агентство продолжает выдавать кредиты по программе АИЖК. Если говорить о цифрах, то всего по программе АИЖКа всеми банками было выдано кредитов на общую сумму 14 млрд. рублей. Это почти в два раза больше, чем было выдано в 2009 году. Т.е. можно говорить о том, что кризис нас миновал. О том, что дальше ситуация на ипотечном рынке будет идти по нарастающей, говорит и тот факт, что в первые два месяца этого года темпы выдачи кредитов не спадали. Объем сделок за январь-февраль равняется объему сделок за весь третий квартал 2010 года. Если говорить в целом о рынке, то сейчас львиную долю ипотечного рынка занимает Сбербанк, на него приходится 60% от всех сделок. Вслед за ним идут ВТБ 24 и Газпромбанк. По сравнению с докризисными временами изменился и портрет заемщика. Так, заемщики начали молодеть: если до кризиса основной возраст составлял 35 лет, то сейчас он снизился до 30-32 годам. Одна из причин этого – более лояльное отношение банков. Это не только снижение ставок, но и снижение первого взноса. Сейчас во многих банках купить квартиру можно с первоначальным взносом 15% и менее. Также банки начинают выдавать кредиты и с нулевым первоначальным взносом.